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加拿大购房:不可或缺的房产经纪

http://www.chuguo.cn 发布日期:2013-01-16 17:09:00

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        魁省的房地产法规不光在加拿大,比起美国来也最完善的。与别的省份和国家不同,魁省的房地产法独立于其它法律而专门设立。魁省的房地产协会不是一般的产业协会,是具有半官方性质的,它由政府直接监督,管辖着魁省所有的房地产经纪。

        聘请经纪本身是购买服务。从根本上,北美是一个自由社会,每个人都可以自由买卖房地产而用不着聘请经纪。正如每个人可以不请人而自己修理屋顶,每个人都有权自己来进行房屋买卖。然而,由于这个买卖过程中牵涉到许多的知识,可能的法律内涵,以及买房时信息的摄取。由于规范化和专业化的需要,渐渐的催生出了这一行业。就如社会分工不同而造就其他行业一样,是社会发展的结果。

        在房地产交易中,一般有人称这个经纪为卖方经纪,那个经纪为买方经纪。其实对房地产经纪资格本身来说没有什么不同,只不过他为卖方服务还是买方服务的区别。一般来讲,卖方经纪的佣金由卖房者支付,买方经纪的佣金由卖方经纪支付。买方经纪不应该向买家索取佣金。如果买家没有买方经纪,则卖家付的佣金由卖方经纪拥有。

        那么,买家是不是可以不要请买方经纪,直接找卖方经纪进行谈判,让卖方经纪把原本该付给买方经纪的佣金省下来因而把房价降下来呢?

        不管你相信还是不相信,在大多数情况下,尽管买方没有请买方经纪,卖方经纪还是拿的全额的佣金,尤其是如果你是由于卖方经纪的广告而直接上门的话,那么这全部佣金也是卖方经纪该得的,你的直接上门不过是损失了自己的保护并为卖方经纪多赚了点而已,这是卖家和经纪之间的合约,买家无权干涉。在实际生活中,也会发生有买方直接找的卖方经纪,又把价钱压得极低例子,在双方要价相差不大又争执不下的情况,卖房经纪自愿性的放弃部分佣金以促成交易。这里有三个前提,

        第一是这个房基本上不太好卖。如果房子很好卖,卖方根本不会理睬标价低的OFFER。只有这房在市场上可能有一段时间了而无人问津,卖方才会予以考虑。第二,双方心理价格相差极小。只有在双方心理价位相差很小的情况下,卖方经纪放弃部分佣金才有用,否则,就算卖方经纪一分钱不要,交易也不会成功。然而,当买家没有买方经纪给与的相应市场参考时,很难叫价如此精确,买房的还价还是基本是跟着感觉走,常常是要么还价过高,被卖家立即接受,要么还价过低,被卖家一口拒绝,双方价格的小差别是基于对市场价格的理解上的。第三,是卖方经纪自愿放弃。卖方与经纪的合约上写清了该得的佣金,这与有没有买方经纪无关。卖方经纪是受雇于卖方的,他和卖方是有合同的。因而他是永远忠诚于卖家的。卖家是不变的,而看房的买家可以很多,不要奢望其站在买家的立场上为买家着想。

        一般来讲,大多数的买家“不知道自己有什么东西不知道”,如果直接找的卖方经纪进行谈判,在这样的情况下,很多的时候,常常会吃了暗亏而不自知。举个例子,你知道Divided 和Undivided 的区别吗?你知道Undivided 的房子如果邻居付不起贷款,你可能会被迫牵涉其中以及可能导致一些的法律麻烦吗?估计很多人看到这里可能都会有点犯嘀咕,因为据我知道,有很多人买的新的TOWNHOUSE 是Undivided的。而这一点,估计没有一个卖家是会去主动去强调这个概念的重要性的,如果这里我不告诉你,可能你要到卖房子的时候才知道,因为你会发觉Undivided的楼会比一般的楼难卖些。仅以此来说明买方经纪是买家的一个保护环节。经纪无论从挑房,下单和购房程序上,都起到把关的作用,在每个环节中,都需要相关知识作支撑,另外经纪培训中也是有一门是专门讲魁省房地产的法律的。因此,经纪可以在很多地方帮助买家绕过一些陷阱,防范不该有的失误,或者提醒买家合同中卖方添加的一些不公平的条款。很多合同中的术语,如果没有专门学过,就是你都知道每个词的英文直译也不一定懂它要表达的意思,以及其背后可能隐含的法律条款,就如Divided和Undivided的概念。

         经纪是种服务,好的经纪提供的服务不光使你规避风险和防止潜在的重大失误,同时在寻找房源时可以抢先下手,也可以多利用一些策略和程序。

        这里就讲到了使用经纪的另一个优势,那就是时间和速度。在通常情况下,一个房子一旦出现在市场上以后,经纪马上就能看到,然而,这个房子一般要过几天才会在网上或者报纸上出现,这里有个程序上的时间差。换句话讲,等到普通大众能够看到了,这个房子大约已经有几个人或者是几十个人已经被经纪带着参观过了。而一个好的房子,常常是几天内就有OFFER的,越是好的房子就越快有OFFER。对于特别好的房子,甚至是以小时来计算的,经常是一出来当天就有OFFER。在很多情况下,这些好房子还没来得及登出来就走掉了,一般买家可能连看都看不到。一个好的买房经纪,会时刻盯着市场,在公众知道前抢先一步告诉自己的客户。在此同时,这些顺带提一下买家的经验和认知的问题,有很多中国买家根本没有认识到这时间的重要性,有一点国内时的官僚作风,等到“考虑考虑”以后,已经过去了很长时间,这些新出炉的房子,要么是已经有OFFER,要么就是已经被众多买家考察过而否决的。

       那么,如何去找一个好的买房经纪呢?

        举个例子,我曾经听说发生过这样一件事,在一个简单的房产买卖中,卖方在刚刚接受了一个OFFER后,却没想得到了一个更高价位的OFFER,卖家当然希望把接受下来的OFFER反悔掉,于是,卖方经纪仔细审查了来往文件,终于利用程序里的漏洞,竟然单方面取消了交易而没有赔偿买方任何费用。对这桩案子来讲,只能是二点总结,卖方经纪的精明,和买方经纪的不专业,被人钻了空子。

        寻找买方经纪,首重人品。一个重良心,讲道德的经纪,是不会昧着良心去促成一桩对买家不利的交易。也不会看到任何的房子一味的称好,这个房子好,那幢房子也很好,只要你买了就什么都好。一个好的买房经纪,重要的职责是把关说实话,在该说不时就果断建议不买。因为大多数情况下,那房子可是人家一辈子的积蓄。生意可以没做成,但人不可以不做。

        其次,买方经纪本身的专业素养和对市场的熟悉程度也很重要。找买方经纪,最好找那些在蒙特利尔住了很多年的,对各个地区的人群分布,地形特征和小区特点都相对比较了解的经纪比较好。有很大比例的买家,对蒙特利尔其实并不熟悉,常常听了某一二个朋友的介绍就比较轻易的决定要在哪个哪个区买房,这是不好的,用人不疑,疑人不用,经纪天天做房地产,对市场的理解和把握远胜于只买过一二次房子的外行。一个好的买方经纪会针对买方的本身情况对地段的选择提出综合性建议。实际上,很多买家在几次实际看房和接触市场后,常常会对地段及房子的选择进行适当修正。

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